Аренда недвижимости у ФГУП при отсутствии решения собственника и отсутствии свидетельства на право собственности.
ВОПРОСЫ:
1. При заключении договора аренды арендодатель (ФГУП) не представил свидетельство о собственности на сдаваемую недвижимость. Может ли ИФНС не принять в качестве расходов оплаченные суммы арендной платы из-за отсутствия у нас в договоре аренды копии данного свидетельства.
2. Примут ли у нас в качестве расходов оплаченные суммы арендной платы, если при сдаче нам в аренду ФГУП не получил соответствующего разрешения у Мингосимущества на сдачу недвижимости в аренду и мы об этом не знали? В последствии данный ФГУП обанкротился.
3. Можно ли отнести на расходы суммы, оплаченные в качестве арендной платы, если в договоре помимо основной арендной платы еще и указаны платежи по эксплуатационным расходам, за телефон, за электроэнергию, коммунальные платежи.
ОТВЕТЫ:
1. Ответ на первый вопрос изложен в Письме Минфина РФ №03-03-04/1/288 от 27/03/2006, Минфин РФ в частности сообщает:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо <....> по вопросу учета в целях налогообложения прибыли расходов арендатора по договору аренды недвижимости, если у арендодателя не зарегистрированы его права на данное имущество, и сообщает следующее.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, учитываются арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса (в редакции Федерального закона от 06.06.2005 N 58-ФЗ) расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде имущества, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход.
Исключение составляют договоры аренды, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции. Для того, чтобы вышеназванный договор аренды являлся документом, подтверждающим расход в виде арендных платежей, необходимо наличие у арендодателя соответствующей доверенности, выданной собственником имущества.
2. Согласно статье 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.
Частью 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятию запрещено продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии со ст. 252 Налогового кодекса в целях гл. 25 Кодекса расходами признаются обоснованные, документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Таким образом, расходы в виде арендных платежей за недвижимое имущество ФГУП, не оформленные согласием собственника данного имущества, нельзя признать обоснованными и документально подтвержденными и соответственно не признаются в составе расходов при исчислении налога на прибыль.
Более того, частью 2 статьи 7.24 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов либо с нарушением установленных норм и правил эксплуатации и содержания объектов нежилого фонда, в частности: наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от двадцати до тридцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от двухсот до трехсот минимальных размеров оплаты труда.
3. По нашему мнению, платежи по эксплуатационным расходам, за телефон, за электроэнергию, коммунальные платежи и т.д., так же не будут признаны обоснованными и документально подтвержденными в связи с тем, что необоснованными являются расходы по аренде недвижимого имущества, соответственно необоснованными будут являться и все сопутствующие расходы.
Руководитель департамента общего аудита
ООО АК "МКА" - Хириев Арсен Тагирович
20 февраля 2008 г.
Версия для
печати